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上市公司專訪
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節目簡介:
全面分析上巿公司業績,與負責人透徹對話。
主持人:
勞家樂

2021-04-15
當代置業(1107)董事會辦公室總經理崔寒凌

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當代置業(1107)董事會辦公室總經理崔寒凌  收聽facebook
當代置業成立於2000年,總部設於北京,2013年來港上市。公司自主研發及運營綠色科技系统,於內地打造綠色建築科技房產品牌MOMΛ,是內地最早發展綠色建築的內房商。當代置業董事會辦公室總經理崔寒凌接受本台訪問時指,公司跟一般內房最大差異是集中開發綠色建築,整個業務部署從北京開始,發展至全國各地,屬全國性內房,主業是綠色科技板塊、綠色金融、綠色建築方面等占大比重,這亦是當代置業定位。

他補充,旗下品牌ΜΟΜΛ屬綠色健康復合社區理念,創出「雙四Heng」的綠色健康社區產品觀。當中包括:四恆(恆溫、恆濕、恆氧、恆靜)及四衡(衡空、衡質、衡動、衡捷)。衡空是分合有度的功能空間處理、衡質是恰到好處的高品質環境、衡動是運動和健康設施全周期關照;衡捷是便捷的動線安排和配套服務設置。

崔寒凌指,四恆是向客戶介紹公司綠色科技系統的簡稱,在綠色建築應用中包括最常見的技術基礎,如公司應用地源熱泵技術系統、天棚輻射製冷製熱系統等。其核心原理就是在社區、建築中採用以地能、水能、熱能、地熱能等達至節能。以地能為例,是新能源一種:在土壤下一定深度中,溫度相對穩定,全年維持於攝氏十多度水平,跟人類家居舒適溫度廿多度存有溫差。透過地源熱泵技術系統可跟人類生活室內溫度作轉換,以減少家用及生活中的能耗。建築設計引入四恆,可改造環境、空氣淨化,這亦是公司房產跟其他內房產品的核心差異。

他分析,五、六年前這種房產差異會於售價上反映溢價,因綠色建築針對是要求改善生活水平客戶,為他們提供更舒適、安全生活環境。可是今天內房市場面對嚴格調控政策,很多區域及地方政府有限價措施,很難在售價上體現出來這差異。當代置業立場是:當市場向好,政府限價不大嚴謹時,通過產品差異化及舒適度提供一個議價空間;若遇上市場欠佳下行,差異化產品更可減少下行風險,遇上銷售挑戰時,產品銷量亦有優勢,這是公司發展差異化產品的原因。

近年市場熱投資ESG(環境、社會責任、公司管治)項目。崔寒凌指,當代置業自成立之初已是一間ESG公司,專做綠色地產開發、核心內容是節能(energy saving),今天已不能簡單停留在節能方面,房產在節能外,亦會開發其他元素,如文化包容性、社區多樣開放性,以實現公司整個ESG提昇。他說,當代置業是第一家在海外發行綠色債券的開發商,自2016年起至今,所有海外發債全是綠色債券。隨著近幾年市場對ESG、綠色項目關注度日高,社會及政府推行亦是動力所在,結果令當代置業的債權人及股票投資群當中的比例亦在提高。

中央推「三條紅線」政策推動內房去槓桿,去年當代置業已滿足了當中兩條,只餘下經調整後資產負債率一項仍達標。崔寒凌指,三條紅線政策目前仍未算正式實行,只是針對部分高負債房企的政策窗口期。當代置業目前不在當中調控範圍內,亦不在監管名單內,但公司仍將三條紅線政策放在非常嚴格的管理策略內,包括淨負債率、現金對短債等嚴格遵行,並努力改善經調整資產負債率等,長遠希望回落至合規水平。

去年當代置業房產銷售達420億人民幣,今年銷售目標是470億,基本上是年化10-20%增長。他指,市場穩定增長及健康財務狀況,通過持續經營及合理債務結構管理,將達至改善財務壓力目標。三條紅線是挑戰、機遇並存,挑戰是不能再如已往般享有高負債空間。由於當代置業已滿足兩條紅線,日常融資活動未見有負面影響;反而一些財務狀況較差、經營規模較小同行將成被併購機會,當代置業密切關注當中的市場機遇。

崔寒凌表示,當代置業有自己研發中心,支援產品發展及改良相關技術,遇有新專利亦會提出申請。目前公司綠色系統內有二至三成是自己專利產品,由於內地綠色建築發展多參考歐美,傳承自歐美技術基礎,當代置業在這基礎上再研發相應產品,如恐龍1-3號產品線,就是基於內地市場而發展出來的家用淨化器產品。

他認為,綠色建築是內地大力推行的新趨勢,因十四五規劃提及「2030年實現碳達峰、2060年實現碳中和」等目標。國家住建部要求2023年起,新建建築七成要為綠色建築,具體內容仍在探討,但當代置業作為綠色建築先行者,深信自己具有一定優勢。

當代置業布局集中於華北、華東、華中及華南中東部。崔寒凌分析,大灣區跟西部均是重要戰略區。公司於大灣區有地,主要在廣州、佛山、惠州等地,由於大灣區是未來內地重要經濟核心,公司投資策略是以深圳為核心,再擴展至周邊城市;西部則聚焦於成都、重慶,因是成渝經濟圏重點城市,創造經濟價值能力大。華北因公司總部在北京,亦是重點發展,目前公司在北京有不少土地,也包括山西、太原及西安等地,華東則重點在長江流域策略。

他表示,公司採用「5+15+M」的投資戰略,通過加強在京津冀地區、長江三角洲地區、粵港澳大灣區、長江中游及成渝經濟圈5大城市群的佈局,積極關注重慶、成都、西安、武漢、廣州、鄭州等發達的15個一、二線城市;M則是經這15城市再輻射到鄰近區域城市,這策略好處是「既聚焦、亦分散」。

當代置業2013年7月來港上市,當日招股價為1.49元。七年多以來,公司股價於0.65元至2.05元之間上落,近日報0.83元,市值近24億,現價市盈率少於3倍,周息率近一成。

分析指,早在20年前成立之時,當代置業有遠見地提倡綠色科技建築,奠定這種可持續發展理念,今天全球吹起投資ESG熱潮,公司亦受惠,更重要其先行優勢令當代置業積累了200多項行業專利,配合國策及全球投資熱,公司早著先機。去年因疫情,股價曾跌至0.65元新低,其後回升,再遇上三條紅線政策壓力,股價在1元水平上落,目前仍處於消化政策期,隨著未來銷售增加及財務架構改善,建議0.8元以下吸納,短線目標是1元或以上,更長遠目標是重上招股價,當然買入後若跌穿早前低位0.65元亦宜止蝕。

訪問、整理:勞家樂

報道:方嘉莉