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上市公司專訪
上市公司專訪
節目簡介:
全面分析上巿公司業績,與負責人透徹對話。
主持人:
勞家樂

2019-06-13
宏安地產(1243)執行董事鄧灝康

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跟內房合作發展物業 以求周轉快、──

宏安地產日前發出盈警,預期月底公布截至3月底的全年盈利將按年減少約70%,對上一年盈利為18.08億元。公司指出,盈利下挫,主要由於去年同期出售附屬公司的淨收益,以及重新計量於一間合營企業之其他收益減少所致。

宏安地產主力發展住宅。樓市上半年幾番升跌,年初承接去年跌勢,其後中美重啟貿易談判,加上美聯儲主席鮑威爾暫停加息,支持本地樓市止跌回升,但上月中美貿易談判膠著,樓市亦受壓力。宏安地產與旭輝集團(884)合作發展的油塘曦臺銷情亦受考驗,市傳部分成交個案出現撻訂。

專攻小單位因上車剛性需求大

宏安地產(1243)執行董事鄧灝康早前接受本台專訪時提到,公司一向主力發展細單位項目,因市場需求大,上半年新盤細單位呎價高,交投亦理想,顯示這剛性需求。公司設計項目時開則以二百呎為最基本起點,認為低於二百呎面積的單位,業主較難使用。

宏安地產近日亦發展洋房項目。鄧灝康指,公司投資策略具彈性,有空間會作不同嘗試。近日收購回來的薄扶林項目,由於位置好、景觀開揚、鄰近港大這高等學府,宜發展低密度住宅,亦可以挑戰公司團隊能力以好提昇品牌效應。他補充,宏安地產未分拆上市前,於2006、2008年發展的元朗首譽、沙田戈林,都是低密度項目,公司早有這方面的經驗。

近半年宏安地產出售兩個項目:油塘曦臺及馬鞍山泓碧,均有合作夥伴,不約而同都是內房商,分別是旭輝跟碧桂園(2007)。鄧灝康分析,內房商營運方式是每年制定一定的售樓指標,儘量做到貨如輪轉,待資金回籠後再找新項目,這模式跟作為中小型發展商的宏安相近。

夥合內房發展優點多

他補充,宏安跟內房商的合作,亦能學到更多新價值觀,特別是內房發展經驗豐富,於地盤施工及物料採購方面有優勢。至於宏安是本地發展商,較了解香港市況及需求,且深入認識政府部門運作,兩者一同合作能帶來更大優勢,加上今次的夥伴碧桂園及旭輝屬知名內房商,有望透過合作為公司帶來新的客源。

鄧灝康指,宏安跟不同發展商合作,令公司有更多學習機會,特別是入標政府土地方面。前任特首梁振英主政年代,推出大量不同土地招標,宏安作為中小型發展商亦有機會參與。不過近年主力招標的是啟德區地皮,資本需求大,宏安只能跟其他夥伴合組財團入標,一般組合四、五方能成財團競投,大多合作方亦無意義,因只能作為財務投資者,實則參與程度不高。

他說,今時今日發展商要增加市區土地儲備,只好收購舊樓重建。近日亦多內房商以此途徑收地起樓,但這模式發展時間需時,因涉及強拍。目前一般重建項目已計入兩年的強拍時間,再加一年拆樓、興建,即項目至少三年才可發售,年期越長,收購成本難以預測,亦增加發展項目的風險。

未來仍以強拍收購重建為主

鄧灝康表示,已往樓市處於上升周期,收購重建較難進行,因賣家要求較高呎價,去年第四季樓市回落縮窄了雙方議價空間。近半年強拍及重建項目增多,或多反映了這狀況。宏安地產作為中小型發展商要量力而為,只好選擇強拍重建。去年公司就成功透過強拍收購了四項目,分別是:薄扶林、深水埗洋松街、黃大仙鳳鳴街及港島區另一地盤。

宏安現有土地儲備近一百萬呎樓面面積,大部分在發展中,項目獲批後即會推售,銷售速度視乎項目規模及合作夥伴取向。他承認,公司追求快周轉多於項目要有豐厚回報,按此模式,預期目前土儲足未來三、四年發展,平均每年約開售兩盤,售樓收益約四、五十億左右,這亦為公司中長線目標。

除主業發展住宅外,宏安地產亦有投資物業,主要組合包括本地之商用及工業用單位。今年上半年更進行連番收購:1月以6.53億元收購沙田馬鞍山「銀湖﹒天峰」停車場及商場、總出租面積為3.1萬平方呎。4月再以3.07億元收購荃灣安泰國際中心大廈45個工作室及18個車位,整體總面積9.07萬方呎;上月又以7.8億元收購將軍澳唐俊街商舖及車位,可供出租總面積為3.2萬平方呎。

物業投資成新亮點

鄧灝康表示,年前公司曾參與招標領展(823)旗下商場,當時發現民生商場加租幅度與操作性大,有一定資產增值空間,故一直在物色民生商場項目;加上同系公司位元堂(897)於全港設有六十多間分店,根據對方營運數據,宏安地產掌握到東涌、張軍澳、馬鞍山、上水等地區租金升幅及銷售數據,亦傾向於租金貴地區物色項目發展,以對沖位元堂租金升幅。

至於最近買入「銀湖﹒天峰」,正是看好其位處地鐵站上蓋、人流穩定、鄰近多私人屋苑優勢,預期翻新商場及改善租戶組合後,能帶來更高租金回報。鄧灝康形容,今天難買到優質投資物業,因發展商多是持有物業靜待升值,要收購就要付出高溢價。「銀湖﹒天峰」屬港鐵合作項目,根據條款,項目到期就要出售,宏安才得以有此黃金機會。另外「銀湖﹒天峰」亦有廿多個車位,公司亦趁機加強物業組合中的停車場部分。已往公司有炒賣車位,近年發現車位增長有限,同期置業者考慮到車價對樓價佔比小,均會買車,令車位供不應求,宏安亦開始重估這方面的投資價值。

目前宏安商業物業佔比三成,屬健康水平。年初資金重估地產股的投資物業比重,鄧灝康認為,宏安業績重點仍是賣樓收益,因有現金流入帳,是公司主要收入來源(bread and butter),至於投資商業項目則希望維持一個穩定經常性收入(recurring income),以支付利息及一般營運開支。提到公司負債比率近五成,鄧灝康分析,大股東宏安集團(1222)持有75%公司股份,若計入宏安集團,整系公司負債水平屬一個較健康水平。

觀望左右樓市的內外困局發展

宏安地產於2016年4月由宏安集團分拆上市,當日上市價0.96元,同年12月一拆十以降低每手買賣入場門檻。宏安地產股價2017年首季升至1.85元以上,其後反覆回落,近三季度內先後四次跌至0.92元不破,近日再度觸及0.92元低位,市值近140億元,現價市盈率7.7倍,周息率近1.8厘。

分析指,近日樓市氣氛再受中美貿易戰及逃犯條例修訂爭議引發的社會問題影響,新盤銷情放緩。物業發展佔比較大的宏安地產亦受影響,目前要觀望外圍(貿易戰)及本地政治事態發展,若前景未明,短期仍可沽壓,建議待事情明朗化後,可於近0.9元水平收集,短線目標是250天線1.1元水平,更長遠目標是今年三月高位1.42水平。當然買入後跌逾15%亦宜止蝕。

訪問、整理:勞家樂

報道:羅煒皓