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上市公司專訪
上市公司專訪
節目簡介:
全面分析上巿公司業績,與負責人透徹對話。
主持人:
勞家樂

2017-05-18
嘉華國際(173)財務總裁林鋈鎏

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全面看好中港樓市發展----

嘉華國際(173)去年業績強勁,截至去年12月底止全年純利31.82億元,按年升132.81%;核心盈利28.08億元,按年升113%。派末期息13仙,全年派息共18仙。去年合約銷售額130億元,其中45%來自香港,其餘為內地項目。

財務總裁林鋈鎏接受本台專訪時表示,去年中港物業銷售佔比約為各半。被問到香港物業毛利是否高於內地?他指要視乎個別項目而定。以2016年業績為例,長三角物業毛利20-30%、珠三角項目毛利10-20%、香港項目亦有20-30%。他解釋,珠三角樓盤賣價較低,加上去年售出較多東莞項目,這些項目售價不及廣州及長三角物業高,儘管其實內地建築成本的地域差異不大。

內房量跌價升 未來仍可看好

林鋈鎏表示,內地一線城市對樓房需求仍然強勁,在核心地區土地供應缺乏;政策仍然以三四線城市去庫存為主;一線城市則不在這範圍以內。他以上海為例,去年上海樓市成交量按年跌7%,這並非需求減少,只是供應按年大幅減少34%,上海樓價整體表現仍然穩定,去年更累升兩成。嘉華國際仍然看好上海等一線城市樓房市場,亦於當地繼續發展項目。

他提到,嘉華國際2016年合約銷售130億,當中已入帳只是63億,未入帳項目有67億;加上2015年未入帳項目仍有24億元。單是這兩項未入帳收益已達91億元,連同早前二月開售的啟德嘉匯,整個項目900個單位,至今銷情不錯,已套現逾70億;故未來一、兩年單是這些未入帳項目收益已達160億元。

林鋈鎏表示,今年嘉華國際於內地將推六大項目共二千個單位。其中上海方面有三個,包括徐匯區豪宅、青浦區低密度住宅項目及浦東金橋區的高級住宅項目「嘉瀧匯」;至於珠三角方面,除了加推東莞「星際灣」項目外,廣州花都亦有兩個項目嘉華廣場三期及「嘉匯城」第四期先後推出。

樓市若遇調控 未來可更健康發展

至於香港方面,林鋈鎏表示,數年前已投得的白石項目正動工、啟德新地皮策劃亦已開始、九龍城嘉林邊道項目亦會開售;再加上上海方面陸家嘴濰坊新村項目、南京又新增2個項目規劃,足見嘉華國際對未來中港樓市充滿信心。

提到中港兩地樓市正處於高位,政策調控壓力揮之不去。林鋈鎏分析,近日內地主要城市相繼引入限價、限貸、限借、限價、限投地等組合措施。他認為,若調控後內地樓市能更健康發展,嘉華國際是支持及歡迎的。以上海為例,成交雖減少,但價格企穩,嘉華旗下上海嘉天匯項目,每平方米售價15萬人民幣,每單位售價四千萬人民幣,但年初已今仍能售出數個。預料未來內地樓市仍會平穩發展。

不過,林鋈鎏留意到,內地一線城市核心土地供應緊張,正出現一個「外溢現象」,即需求會逐步伸延至其他鄰近地區。以深圳為例,部分需求正外溢至東莞,故嘉華早年已部署發展東莞項目,以應付外溢而來的住房需求。他說,深圳很多產業已因為找不到地而外流,最近就有科企落戶東莞,對當地住房需求亦上升,嘉華旗下東莞星際灣去年售出千多個單位,正正顯示這步署成功。

財力足以支持各項目開展

提到內地補充土儲安排。林鋈鎏指,嘉華除了已往公開競拍外,近年亦有併購控有土地的發展商項目,從中尋求合作機會,公司亦有參與地方政府舊城改造工作,部分項目亦正在商討中,期望盡快會有公布。

由於多個項目正在全力開展,會否構成財務壓力?身為財務總裁的林鋈鎏分析,嘉華全面投資香港、上海、長三角及珠三角的物業市場。截至去年年底,嘉華的現金及銀行存款達72億元、未提取銀行額度118億元;嘉華亦於今年1月再跟15間銀行借入一項五年期80億貸款。由於持有較多的資本,嘉華會以無排他性政策去物色各類項目。

他又說,目前嘉華負債14%,屬健康水平。未來若有好的投資項目,亦容許可以超越這水平。他解釋,去年底投得的啟德地皮全數59億已於今年二月付款;內地南京的江寧區及浦口區地皮項目最近亦已付款,令嘉華負債比率輕微提升,但仍屬可控水平。加上香港的嘉匯銷情理想,待資金回籠後,公司負債將回落至合理水平。

內房商壓境 嘉華審慎投地

香港樓價近月破頂再升,有否影響嘉華本地推盤策略?林鋈鎏指,公司仍然按計劃視乎市況而作反應;其中二月開售嘉匯至今已售出八成,套現70億;反而香港區豪宅物業則傾向惜售;南區深灣項目最近已加價、跑馬地項目部分亦轉售為租、至於放售中的單位亦已加價。

提到去年內房商全面進佔香港市場。林鋈鎏分析,香港是全球最自由經濟體系:法制好、稅率低,當能吸引到內房商前來參與市場。嘉華方面,未有因此這市場新常態而改變投地策略,投地時仍會考慮土地發展潛力,研究風險後再決定出價。去年十二月嘉華再投得啟德地皮,亦是基於這策略而成功,未來仍會採取同樣方針積極補充土地儲備。

另外,嘉華國際近年正積極建立投資物業組合,現時已持有13萬平方米樓面面積的組合,遍及中港的寫字樓、服務式公寓、酒店及零售項目;林鋈鎏預期,今年上海徐匯區及浦東金橋區的核心區項目會惜售,部分將保留作服務式公寓之用;另外上海靜安區一向以「尚臻品牌」的經營服務式公寓,今年會再新增四萬平方米;至於廣東東莞星際灣亦設有一條商業街,下半年將開業,佔地約萬多平方米,預期到年底時,嘉華的投資物業組合將增至18萬平方米;公司亦於上海靜安區新建一幢2萬平方米的寫字樓物業,三年後落成,屆時嘉華的投資物業組合將達至20萬平方米的目標水平。

具換馬價值 關注高毛利能否持續

分析員表示,過去3年嘉華國際盈利年複合增長率達104%,相信未來數年每年仍然能持續維持這增速。公司擁有充足土儲,盈利增長前景看好,相信可跑贏同行。建議可於5元以下買入,中長線目標價為6.5元。

面對中資頻頻高價搶地,分析員指,外資及中資來港投地對香港經濟繁榮有幫助,但誓必加快本地樓市變化,加上中資競爭可能影響嘉華未來的投地成本。最近恒地以近233億港元投得中環美利道地王,正正顯示這市場競爭風險,可能影蠶食如嘉華這類發展商已往的的高毛利優勢。

採訪、整理:勞家樂

報道:方嘉莉