中午截標的啟德商住用地，位於第2A區4號、5B號及10號地盤，鄰近港鐵宋皇臺站。2020年中以純商業用地推出但流標，其後政府將部分商業用地改劃作住宅用途。

會德豐及新地均表示，獨資競投項目。

地盤面積約21.4萬平方呎，最高可建樓面面積141.8萬平方呎，是今季規模最大的官地，預計可提供約1750個單位。市場估值介乎113.4億至146億元，每呎樓面地價約8000元至1.03萬元。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚對地皮的估值是市場下限，他說地皮並非無流標風險，視乎政府會否貼市價批地。考慮到項目規模大，市場消化風險高、近期新盤銷售速度轉慢、區內供應多，估計發展商保守出價。至於地皮分成3個地段，各自設有樓面限制，有意見認為難以興建大型基座會所及相連座數，但張翹楚相信問題不大。

張翹楚表示，商業地轉為商住地，有利發展商較快回籠現金，但若果大量改劃成商住地，有違啟德原來的第二個核心商業區定位，可能面對低地價及流標風險。