新聞節目 | 上市公司專訪(2025-04-24) - RTHK
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上市公司專訪
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節目簡介:
全面分析上巿公司業績,與負責人透徹對話。
主持人:
勞家樂

2025-04-24
順豐房託(2191)行政總裁翟迪強

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順豐房託(2191)行政總裁翟迪強  收聽facebook
順豐房託為本地首隻上市物流地產房託,主要股東為深圳及香港上市的順豐控股(6936)。2021年5月在港上市時資產包物業組合,包括位於香港、佛山及蕪湖的物流地產,可出租總面積逾30萬平方米,當中香港青衣物業占16萬平方米、佛山物業占8.5萬平方米及6.2萬平方米蕪湖物業。早前集團公布去年業績,營業額微升0.2%至4.46億元,業績轉盈為虧,錄得股東應佔虧損2.95億元,主要因投資物業公允價值變動虧損6.14億元,期內可供分派收入增長1.9%至2.34億元,資產負債比率35.9%,高於前年同期33.3%。

行政總裁翟迪強接受本台專訪時解釋,從事房地產收租行業,物業估值一跌就會影響盈利,這常見於樓市較大調整時就會出現虧損,但這只是會計賬目而非現金項目,對公司現金分派影響不大,但管理層仍然做好風險管理工作,因為估值下跌會影響槓桿比率,槓桿比率有變,銀行就會關注,所以都要加以留意。

他分析,公司七至八成收入都由香港物業,去年香港經濟續有增長,但增速較慢,這亦影響各行各業,但繼續營商企業仍要租物業。順豐房託慶幸去年完成大部分續租,去年續租租金仍有少少增幅,但這反映一年多以前市況。今天市況波動,亦較困難,今年要做到租金上調較困難。慶幸今年2025要續租樓面不多,以香港計大約只有6-7%單位數字,不是很大樓面。
翟迪強指,香港物流倉儲供應不多,過去十年新增供應寥寥可數,十年來只落成兩、三個新項目落成,去年機場有一個大項目落成,增多了約400萬呎新樓面,但因為位於機場,對整體市道影響不大;加上整體經濟增長減慢,參考香港出入口數字,儘管仍是正增長,但航運方面跌幅較大,只是空運表現最好,反映某些行業做好同期,亦有個別行業壓力大,這亦反映於租金方面,公司預期今年租金表現持平,基至有下跌機會。
他承認,今日各行各業均經歷調整期,因為正適應近年生產基地由內地搬往東南亞其他地方的趨勢,加上本月美國新推關稅措施亦有一定影響,大家仍處於這適應期內,這大波動環境內下,順豐房託作為業主方跟租客均在努力、謹慎、勤力及做好各方面,但豐順房託對前景不是看得太淡。

翟迪強指,去年順豐房託在貸款槓桿率方面升了少許至近36%,因為物業估值下跌,這亦不是偏高水平。至於去年末期分派減少則這涉及風險管理,公司看到市場波動高及物業價值少許下跌,由於物業價值下跌會影響槓桿水平,銀行關注度高,減分派不代表有任何財務風險,只是早作準備,亦希望給予投資者一個訊息,即公司正謹慎行事,若市況持續數年不振,公司亦要早作準備。

他指公司正努力開源,儘早了解現有租客需求,他們現有業務營運如何?是否要擴張?現有出租樓面是否適合客戶,要否作出調整?若租客要減少租用面積,順豐因應騰空出來的樓面,儘早物色新租客,故了解租戶需求至為重要。

至於會否逆市併購優質資產?翟迪強指,順豐房託採用較保守策略應對,公司不應為在目前情況下,物業仍會再跌很多,但就仍有一定向下風險,因為國際金融市場波動,利息環境仍高,故此短期內併購機會不高,公司要觀察環境,靜待整體金融市場走勢明朗化才做。今天內地物流倉儲物業回報正上升,有一定吸引力,主要因為物業價值下跌,同期租金跌幅少於物業,導致整體回報有所提升。但順豐房託今年先做好本業,待市場穩定後才尋求新發展。

提到近年冒起的凍倉市場,他認為因應冷凍食品需求,特別是疫情後,大家多外出飲食,亦習慣購買冷凍食物,所以冷凍倉過去一段時間需求增加,但隨住市況開始穩定,短期內未必再是急升及快速發展板塊。至於會否自行興建倉儲?他分析,目前房託受制於只能以一成資產發展物業,今天順豐房託市值21.7億,要自行發展新物業有難度,因投入資金需要10至20億,順豐房託暫未具有這規模。

近月大股東順豐集團確認,三年內於深圳交易所分拆順豐基礎設施Reits上市。翟迪強指,自順豐房託上市後,已不住跟投資者解釋,內地新推基礎設施房託(C-Reits)跟順豐房託不構成競爭,從大股東順豐集團角度來看,五年來相繼有70幾個不同項目陸續落成,這些項目以C-Reits方式分拆合理,今天順豐房託規模及市場情況,暫時亦未必能收購到這麼大量項目。
他補充,大股東順豐分拆C-Reits上市,不代表他們放棄香港房託市場,對大股東來說這是兩個不同融資平台,正如順豐集團在A股上市,亦有在港以H股上市。A股上市融資用人民幣;香港上市融資港元,只是方便順豐未來發展資金需要而定,香港上市的順豐房託日後若要收購資產,融資會用港幣;正如C-Reits融資用人民幣,對順豐集團沒有衝突。

翟迪強表示,順豐房託跟大股東不斷溝通,亦定期於內地考察不同新項目營運情況,瞭解市場趨勢,亦多項目,公司亦密切留意,但參考今日市場情況,目前並非合適時間做併購,因為市場風險仍然高。特別是去5年電商市場高速發展,對物流行業包括物流倉需求增加,但電商發展易受外國關稅政策影響,今天要新購一個倉儲來滿足大股東或其他第三方電商客戶需求,當中風險不容忽視。

順豐房託2021年5月17日在港上市,當日招股價4.98港元,掛牌後曾高見4.7元以上,其後隨港股向下,去年跌至新低2.3元以下,上季反彈至3.2元以上,近日報2.65元,市值21.7億,周息率10.3厘。

分析指,物流地產REITs作為市場資產配置中重要一環,賣點是穩定租金收入和長期增長潛力。順豐房託管理層以風險管理能力和市場洞察力見稱,展現出了其競爭力。加上依託大股東順豐集團這後盾,公司積極響應政策導向,把握市場脈博,有效平衡風險與收益,為投資者提供了穩定回報。

訪問、整理:勞家樂

報道:方嘉莉

順豐房託(2191)行政總裁翟迪強