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上市公司專訪
上市公司專訪
節目簡介:
全面分析上巿公司業績,與負責人透徹對話。
主持人:
勞家樂

2020-01-23
遠東發展(35)董事總經理孔祥達

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以四大業務 攻四大地區----:

1972年遠東發展在港上市,主要業務包括物業發展及投資、酒店營運及管理及停車場及設施管理業務。集團採取多元化區域策略和「華人足跡」戰略,業務遍佈香港、內地、澳、紐和英國等地。早前公布截至去年9月底半年業績,收益按年升75%至51.2億港元,股東應佔溢利7.1億元,按年增長16%,主要是因物業銷售收益強勁所致,單是物業銷售已佔營收72%。

遠東發展董事總經理孔祥達接受本台專訪時表示,集團過去十多年來積極進行國際化,且進展不錯,業務多元化且廣,但可簡單分為酒店、住宅、停車場及博彩四大板塊,主力集中於仍然使用英式土地私有權法制的地區,如英國、馬來西亞、新加坡、澳洲、香港等。

他補充,遠展集中發展地產行業,以酒店開發為例,大多為自行開發及經營持有;停車場亦一樣,會收購一些具升值潛力的項目持有及管理,亦會為第三方車場提供輕資產式管理;住宅開發則集中於人口增長快的城市,以澳洲為例,由墨爾本起步,再發展至黃金海岸、布里斯班、柏斯、悉尼等地。經過十多年發展,遠展全球業務版圖已擴至英國、香港、澳洲、東南亞等,以營收計算,平均每區域各佔兩成多。

經過多年發展,遠展各地合共持有廿多間酒店,其中單是香港已持有九間。集團今年擬分拆澳洲、新加坡、馬來西亞及英國的酒店項目,以房地產或酒店投資信託(REIT)形式在新加坡上市。孔祥達解釋,選擇新加坡上市而非香港,是考慮到新加坡的稅務優惠。由於當地房託市場發展理想,幾隻大型房託孳息率5-6厘,期望在新加坡低息環境下,吸引追求固定收益的投資者。

今次上市組合中不包括中、港及歐洲部分酒店。他說,上市是希望釋放資產價值。遠展籌建所有酒店於資產負債表均是以成本價入帳,而非以市價,結果多年來因開發而累積的盈餘,未能於負債表內反映,估計單是這方面盈餘已逾百億,期望透過今次上市可以釋放出來,套現所得會考慮重新投資、回購股息或派息,但目前未有決定。不過他強調,遠展近年持續將盈利三至四成派息,這政策短期不變。

孔祥達表示,遠展近年住宅開發以海外為主,多集中於澳洲,其中以墨爾本規模較大,單是West Side Place項目,採用綜合物業發展(mixed use development),即包括酒店、商場及住宅部分,屬過百億港元開發價值( GDV)項目,其中樓盤部分已售出九成。遠展一直以綜合物業模式於海外發展,加入酒店元素後,跟當地政府商討項目時會有優勢,因酒店屬旅遊業產品,能帶來一定就業職位與稅收。

他說,遠展於新加坡亦有住宅樓盤,近年亦於荷蘭路增購土地,將於農曆年假後發售;至於開售中紅山Artra,則是跟新世界發展(0017.HK)合作項目。英國物業方面,曼徹斯特有一大段地皮開發中;位於倫敦金絲雀碼頭旁亦有一項綜合項目,包括三幢65層高物業,當中有酒店及五百多個住宅單位,亦會於農曆年後開售。由於英國團隊已經成熟,稍後會物色發展其他地區如伯明翰、布里斯托及修咸頓等。

至於香港樓市方面,遠展目前持的貨尾有限,新盤只餘沙田嶺路段的項目,將於年底推出。去年8月以24.5億元投得啟德發展區商業及酒店用地,每呎樓面地價僅約7100元。孔祥達指,遠展投得啟德地之前,只在四年前買入沙田嶺地皮。他承認在港買地不多,因出價較保守,由於遠展在環球各地都有投資,同樣的成本,香港以外可能可以獲取更大的回報,因此沒有在港高價搶地。

遠展另一重點業務是停車場投資與管理,目前共管理11萬個車位,部分自持,部分代管(輕資產)。孔祥達指,自持項目主要考慮有否升值能力,如空地申請城市規劃時,期間可用作停車場以賺取現金流。遠展早年投放資源研發管理技術,現於墨爾本市中心建有一管理中心,能於單一地點代管鄰近不同地點車場出入口閘門。(即由單一員工代管理多個車場,可節省不少人手) ,由於營運有效率,稍後會於新西蘭、英國等地引入,因投入資源有限,只要管理車場具規模就有經濟效應。

他說,停車場業務穩定,且每年續有增長,因有更多第三方車場交予管理,遠展已成澳洲三大停車場運營商之一,租金亦上升中。以英國停車場為例,部分回報更高達8%。至於會否如酒店項目般考慮以房託形分拆上市,他認為目前管理車位只有11萬個,長遠要待車位數目翻一番才考慮。

遠東發展分別於澳洲及捷克從事博彩業務,去年上半年業績有部分收益入帳。孔祥達指,遠展現時參與最大的博彩項目是布里斯班市中心的綜合度假村,擁有四間酒店及大型賭場,賭場有99年期經營牌照,當中25年為獨家期,賭場部分將於2022年營運及提供收益。

他補充,整個項目涉及資金30億澳元,遠展跟周大福及Star Entertainment(遠展已入股對方半成股權)合資發展。Star Entertainment負責管理,整個賭場度假村項目遠展佔25%,至於住宅項目則佔50%,餘下為周大福。首批住宅單位期將於農曆年假推出。除此項目以外,遠展跟Star Entertainment亦有其他合作,如在對方旗下賭場上蓋興建酒店跟住宅項目,主要於黃金海岸有相關項目。因為賭場上蓋有酒店,有助吸引客流,出售住宅套現,亦可支付部分賭場投資。

孔祥達指,計入今年分拆酒店上市,其重估價值有百多億盈餘將,料將於資產負債表上反映出來;預售物業收益亦有過百億元。儘管仍有多個項目要發展,但遠展今年資本性開支有限,因有售樓收益回籠。其中淨資產負債比率(負債淨額與經調整權益總額比率)約為43.9%,但若計入分拆後酒店資產價值盈餘,則淨負債除以資總資產只是兩成多,屬可控水平。

遠展於1972年上市,至今四十多年。03年沙士過後,遠展股價長期於0.6元至5元之間上落。目前企穩於3.6元,市值逾85億,現價市盈率近5倍,周息率6厘。

分析指,遠展有多個重點項目建設中,住宅物業預售強勁,粗略估計,未來數年有約值500億港元住宅項目出售,加上將華人發展樓市模式於英聯邦地區複製,未來酒店、停車場項目亦能提供穩定收益,最具憧憬的賭場收益料兩、三年後急升,現時股價及市值未能反映有關項目的合理價值,加上派息比率高,提供良好防守性,建議3.3元或以下吸納,上望2018年初高位5元水平,當然買入跌穿3元亦宜止蝕。

訪問、整理:勞家樂

報道:張詩民


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