順豐房託為本地首隻上市物流地產房託，主要股東為深圳及香港上市的順豐控股（6936）。2021年5月在港上市時資產包物業組合，包括位於香港、佛山及蕪湖的物流地產，可出租總面積逾30萬平方米，當中香港青衣物業占16萬平方米、佛山物業占8.5萬平方米及6.2萬平方米蕪湖物業。早前集團公布去年業績，營業額微升0.2%至4.46億元，業績轉盈為虧，錄得股東應佔虧損2.95億元，主要因投資物業公允價值變動虧損6.14億元，期內可供分派收入增長1.9%至2.34億元，資產負債比率35.9%，高於前年同期33.3%。

行政總裁翟迪強接受本台專訪時解釋，從事房地產收租行業，物業估值一跌就會影響盈利，這常見於樓市較大調整時就會出現虧損，但這只是會計賬目而非現金項目，對公司現金分派影響不大，但管理層仍然做好風險管理工作，因為估值下跌會影響槓桿比率，槓桿比率有變，銀行就會關注，所以都要加以留意。

他分析，公司七至八成收入都由香港物業，去年香港經濟續有增長，但增速較慢，這亦影響各行各業，但繼續營商企業仍要租物業。順豐房託慶幸去年完成大部分續租，去年續租租金仍有少少增幅，但這反映一年多以前市況。今天市況波動，亦較困難，今年要做到租金上調較困難。慶幸今年2025要續租樓面不多，以香港計大約只有6-7%單位數字，不是很大樓面。
翟迪強指，香港物流倉儲供應不多，過去十年新增供應寥寥可數，十年來只落成兩、三個新項目落成，去年機場有一個大項目落成，增多了約400萬呎新樓面，但因為位於機場，對整體市道影響不大；加上整體經濟增長減慢，參考香港出入口數字，儘管仍是正增長，但航運方面跌幅較大，只是空運表現最好，反映某些行業做好同期，亦有個別行業壓力大，這亦反映於租金方面，公司預期今年租金表現持平，基至有下跌機會。
他承認，今日各行各業均經歷調整期，因為正適應近年生產基地由內地搬往東南亞其他地方的趨勢，加上本月美國新推關稅措施亦有一定影響，大家仍處於這適應期內，這大波動環境內下，順豐房託作為業主方跟租客均在努力、謹慎、勤力及做好各方面，但豐順房託對前景不是看得太淡。

翟迪強指，去年順豐房託在貸款槓桿率方面升了少許至近36%，因為物業估值下跌，這亦不是偏高水平。至於去年末期分派減少則這涉及風險管理，公司看到市場波動高及物業價值少許下跌，由於物業價值下跌會影響槓桿水平，銀行關注度高，減分派不代表有任何財務風險，只是早作準備，亦希望給予投資者一個訊息，即公司正謹慎行事，若市況持續數年不振，公司亦要早作準備。

他指公司正努力開源，儘早了解現有租客需求，他們現有業務營運如何？是否要擴張？現有出租樓面是否適合客戶，要否作出調整？若租客要減少租用面積，順豐因應騰空出來的樓面，儘早物色新租客，故了解租戶需求至為重要。

至於會否逆市併購優質資產？翟迪強指，順豐房託採用較保守策略應對，公司不應為在目前情況下，物業仍會再跌很多，但就仍有一定向下風險，因為國際金融市場波動，利息環境仍高，故此短期內併購機會不高，公司要觀察環境，靜待整體金融市場走勢明朗化才做。今天內地物流倉儲物業回報正上升，有一定吸引力，主要因為物業價值下跌，同期租金跌幅少於物業，導致整體回報有所提升。但順豐房託今年先做好本業，待市場穩定後才尋求新發展。

提到近年冒起的凍倉市場，他認為因應冷凍食品需求，特別是疫情後，大家多外出飲食，亦習慣購買冷凍食物，所以冷凍倉過去一段時間需求增加，但隨住市況開始穩定，短期內未必再是急升及快速發展板塊。至於會否自行興建倉儲？他分析，目前房託受制於只能以一成資產發展物業，今天順豐房託市值21.7億，要自行發展新物業有難度，因投入資金需要10至20億，順豐房託暫未具有這規模。

近月大股東順豐集團確認，三年內於深圳交易所分拆順豐基礎設施Reits上市。翟迪強指，自順豐房託上市後，已不住跟投資者解釋，內地新推基礎設施房託(C-Reits)跟順豐房託不構成競爭，從大股東順豐集團角度來看，五年來相繼有70幾個不同項目陸續落成，這些項目以C-Reits方式分拆合理，今天順豐房託規模及市場情況，暫時亦未必能收購到這麼大量項目。
他補充，大股東順豐分拆C-Reits上市，不代表他們放棄香港房託市場，對大股東來說這是兩個不同融資平台，正如順豐集團在A股上市，亦有在港以H股上市。A股上市融資用人民幣；香港上市融資港元，只是方便順豐未來發展資金需要而定，香港上市的順豐房託日後若要收購資產，融資會用港幣；正如C-Reits融資用人民幣，對順豐集團沒有衝突。

翟迪強表示，順豐房託跟大股東不斷溝通，亦定期於內地考察不同新項目營運情況，瞭解市場趨勢，亦多項目，公司亦密切留意，但參考今日市場情況，目前並非合適時間做併購，因為市場風險仍然高。特別是去5年電商市場高速發展，對物流行業包括物流倉需求增加，但電商發展易受外國關稅政策影響，今天要新購一個倉儲來滿足大股東或其他第三方電商客戶需求，當中風險不容忽視。

順豐房託2021年5月17日在港上市，當日招股價4.98港元，掛牌後曾高見4.7元以上，其後隨港股向下，去年跌至新低2.3元以下，上季反彈至3.2元以上，近日報2.65元，市值21.7億，周息率10.3厘。

分析指，物流地產REITs作為市場資產配置中重要一環，賣點是穩定租金收入和長期增長潛力。順豐房託管理層以風險管理能力和市場洞察力見稱，展現出了其競爭力。加上依託大股東順豐集團這後盾，公司積極響應政策導向，把握市場脈博，有效平衡風險與收益，為投資者提供了穩定回報。

訪問、整理：勞家樂

報道：方嘉莉