順豐房託(2191)在香港上市剛滿5年不久，投資組合包括4個現代化物流地產項目，分別位於青衣、佛山、蕪湖、長沙，可出租面積合共約42.8萬平方米。今年上半年可供分派收入按年跌逾7%至1.1億元，收入跌約5%至2.2億元。

續租租約撤自動加租條款　拖累可分派收入減少

行政總裁林聰智接受本台專訪時表示，可分派收入減少，受到旗下4個項目續租租金跌20%至45%拖累。他詳述：「2021年5月上市時，4個項目都簽了5年合約，設有自動加租條款，不論市場好與不好，租金都只會增加，不會減少。過去5年物流地產市場向下，但我們的租金因為這個機制而一直向上。今年5月完成續租，租金回復至市場水平，因此錄得較大跌幅。」

剛完成的續租租約為期3年，不再設有自動加租條款，林聰智說，以往較利好業主的租約條款已經不再存在，市場由租戶主導。

他引述有國際房地產顧問今年初發表報告指，本港過去十多、20年，物流地產空置率一直維持單位數水平，但去年空置率攀升至雙位數。即使香港轉口增加，但很多租戶由香港轉往內地租用倉庫，導致需求轉弱、空置率上升。但他認為，香港今年經濟狀況好轉，需求已恢復很多，第三方物流公司及跨境電商對本港倉庫有需求，預料1至2年後可解決高空置率問題。

冷鏈需求大　改造現有項目可提升租金收入

順豐房託截至6月底的出租率96.8%，較去年底微跌0.1個百分點，在物流行業而言，相當於近乎滿租狀態。林聰智表示，除了直接加租，亦可以從兩方面著手推動收入增長，包括透過收購項目擴大資產管理規模，或者改造現有項目，從而收取更高租金。

他分析：「香港對冷鏈，亦即冷凍庫的需求較多，我們可以改造現有常溫庫，變成冷庫或恒溫倉庫，這些倉庫的租金水平會比現有乾倉高很多，冷鏈租金收入一般高50%左右。」

他又指出，母公司順豐在香港是最大第三方物流快遞公司，同時亦是順豐房託最大租戶，佔可租賃面積約80%，令公司在出租率方面，比其他物流地產業主更具優勢。

分派比率會否回升　視乎流動性及潛在收購機會

順豐房託上半年每基金單位分派12.15港仙，按年跌逾7%，分派比率維持於90%，亦即監管規定的房託基金分派比率最低水平。但順豐房託上市初期，分派比率達100%，其後才調整至現有水平，未來會否重新上調分派比率，取決於流動性及收購機會。

他指：「從較保守角度出發，將分派比率由100%降至90%，留多些錢在口袋，看看未來是否有收購機會。如果沒有收購機會，不排除會上調分派比率。」

香港收購機會不易找到　瞄準內地中西部及大灣區

公司的資產負債比率38.7%，與監管規定的50%上限仍有一定距離。林聰智說，資產負債比率處於相對健康及低水平，認同公司有較大空間做併購考慮。他指出，公司採取雙輪驅動模式，收購母公司順豐控股的資產做法最簡單，但如果價格合適，亦不排除收購第三方資產。

他說，海外項目需要較多時間研究法規及合規等方面，公司會集中留意香港及內地的收購機會。他承認要在香港找到合適物流倉收購機會不易，因為符合條件的選擇不多，又說未來不排除參與北部都會區項目。

他表示：「香港確實難少少，大家以為物流倉儲即是荃灣一帶的工廠大廈，但其實現代化物流設施要具備車道，可以由1樓駛往8樓倉庫，根據政府統計，目前全香港只有17幢物業屬於這類倉庫。如果我們要進行收購，只會考慮這類現代化物流設施，不會考慮一般工廠大廈。但這不代表香港沒有投資機會，假設未來北都有好地點或合適地價，我們可以自行興建(物流倉)」

至於內地收購機會方面，他說，公司會留意中西部及大灣區項目。他分析：「現時是合適時間可以開始看一些項目，中西部地區過去3年面對的空置率問題慢慢解決了，租金亦開始自谷底反彈，我們認為這個市場未來會不錯。至於大灣區始終是內地發展較蓬勃的地方，雖然未來1至2年供應仍較大，但相信有機會可以找到價格較低的項目。」

大灣區物流地產供應高峰　料需時兩三年消化

林聰智引用大行報告估算，未來兩年大灣區物流地產市場供應量多達500萬平方米或以上，處於供應高峰，但參考中西部復蘇情況，預料大灣區同樣需時2至3年就可以消化供應。

他分析：「大灣區物流地產的供應量，對佛山、東莞、惠州等城市帶來較大衝擊，需要多久才可以消化到呢？可參考實例，中西部地區3年前的空置率達25%，用了3年時間回落至去年底的單位數水平，租金亦開始溫和增長。」

他相信，新三樣、新新三樣方面的企業，包括太陽能、電動車、人工智能、機械人等，對物流倉儲仍有需求，第三方物流外包服務的倉儲需求亦增加。此外，網購佔社會消費品零售總額的比例持續增長，即使增速不及過去數年那麼快，但仍會推高物流地產面積需求。他又指出，內地首10大物流地產相關公司的市場份額達到60%左右，相信行業已差不多完成整合。

擬提高對沖比率　應對利率風險

順豐房託上半年財務成本跌約16%至3990萬元，當中近99%屬於銀行借款利息開支。林聰智解釋，利率成本下降，由於公司主動管理內地貸款，與內地銀行商討後，貸款利率獲得下調；公司亦有透過利率掉期對沖利率風險。

他表示：「我們會主動做資金管理，40%貸款會以利率掉期方式，對沖利息風險。接下來我們會審視整體情況，提升對沖比率，令現金流更為穩健。同業的對沖比率一般介乎40%至60%，部分很激進的會100%對沖，但一旦利率逆轉、下行，變相公司要支付很貴的利息。所以我們會將對沖比率上調至約60%，留下40%空間應對市場變化。」

至6月底，旗下香港項目的資本化率維持約4.25%，內地3個項目則約5.5%或以上。林聰智說，如果美國下半年加息，而香港又跟隨的話，預料對投資組合估值的影響幅度亦不會太大，現金流仍會較穩定。


採訪、編寫、報道：方嘉莉