新鴻基地產集團1972年上市，致力興建優質住宅及商業項目供銷售及投資。經過逾半個世紀發展，今天集團主要業務收入包括物業銷售，租賃物業的租金總收入，酒店經營收入及其他業務之收入，包括物業管理、建築、金融服務、數據中心、電訊、收費道路、互聯網基建、百貨公司及貨櫃處理及貨運服務。

近年新地旗下設置Signature Homes品牌，營運旗下住宅租務組合( portfolio)。董事總經理孫偉剛接受本台專訪時指，S.H.組合分兩部分，一部分屬長租住宅，位於中半山、南區、深水灣等，當中有獨立屋及分層單位，屬高檔住宅；另一部分是服務式住宅（services department），包括了四季酒店旁的四季匯、九龍站上面的港景匯、堅道及堅尼地城的本舍(town place)，還有將軍澳的星峰薈(vega suites)等。新地由早期帝景園項目，發展到最近位於南昌站附近西九town place，一個擁有840間房的項目，多年來累計組成一個近300萬尺出租樓面物業組合。

他指，-新地發現客人除有買樓需求外，亦有租住需求。由於集團多年來經營不少酒店，發現過去5至10年，短期租住需求持續增長中。加上香港這彈丸之地，又是國際金融中心，有很多外企特派員、專材、初創企業人等在港工作，他們的短租需求不斷增加。另外家庭成員探親短住亦多，這批客群用不了長租住宅，因租期要簽兩年，結果服務式住宅短租就可滿足其需求，近三年疫情更彰顯了這方面需求。

孫偉則分析，三年疫情期間，集團服務式住宅市道穩定，雖然沒有外部旅客，但內部需求不少：很多人趁疫情期間裝修單位，這類短租客比前增多，補足部分外地租客減少；新地於疫情期間服務式住宅入住率超過九成，結果吸引其他酒店因少了日租旅客，亦推短租服務去搶占這方面客源。

他指，疫後通關，新地旗下服務式住宅入住率未有減退，隨之而來是更多旅客需求，特別是今年有高才通，吸引更多專才來港，亦引發更多中短期住宿需求。由於服務式住宅如家居一樣設有傢私，可針對包括M Z世代及斜槓族(slash)等客群，他們重工作與發展人際關係（Networking），多社交(community)活動，不願花太多時間收拾房間，服務式住宅正好適合他們。故復常後入住率輕微增加，加上新地部分服務式住宅亦領有酒店牌照，可提供少於一個月以下的入住服務，如一至三星期等。復常後本地酒店客滿，部分需求亦外溢到公司的服務式住宅。

孫偉則指，有見及此，Signature Homes衍生出「Apartment plus Hotel」概念出來，新近落成的西九town place，由於設有843 間房間，正是這概念試點，除日租外，亦提供最短1個月、最長1年的租期。由於新地經營服務式住宅及酒店多年，具有一定經驗，可於同一棟樓營運兩個模式，做到內部分區。即一部分長租客戶住一區，另一區做短租客，兩者不會相互影響大家的生活節奏。

他補充，長租客群需要一定時間商討租期，洽商期通常1至2個月不等，入住率提升較慢；但同期有短租客就可以維持一定入住率。集團期望西九town places長遠做到四至五成客群長租，物業內設置了5萬呎公共空間，包括co-working、function space及餐飲，好為住戶提供一個聚會、商務開會場景，物業內亦設社交團隊（community Team），舉辦不同活動以吸引租客，這是從早前堅道及堅尼地城嗰兩個本舍項目營運經驗而來，發現專才們頗為接受。

提到高才通發展，孫偉剛指，至今收到很多查詢，問租住期由一個月到到半年不等，正體現了他們短租需求大，由於獲批的高材通不需要受聘亦可來港，他們需要一定彈性。服務式住宅正好滿足他們這方面需求。這批高才通多是金融、創科、家辦、WEB 3.0業界，他們需時在港成立公司及出入境往還，短租需求大。他預期未來一、兩年，這批客群需求大，長遠對長租、買樓亦有需求，如想置業，亦可轉介至母公司新地盤源。

目前新地擁有全港最大出租面積住宅項目，孫偉剛分析，新地作為物業發展公司，目前有賣樓、租樓、投資物業亦包括商場、寫字樓、工廈及服務式住宅，經過多年發展，形成一個平衡物業組合。近年新地業績顯示，物業收租營收已高於賣樓。他認為，一間地產公司單做物業發展，每年賣樓多少，取決於買地、開發速度及市況，這單一模式有時較被動，但新地走物業投資與開發並行，屬穩健業務模式。

疫後復常，最困擾各行業的問題是人手不足。他指，面對人手問題，signature homes的成本結構較酒店平，因酒店要每日甚至一日兩次執房，並要提供餐飲服務，這些均是成本。相較服務式住宅，餐飲部分以承辦(Catering)方式營運，執房次數亦較少，長租單位一星期兩、三次，故在營運成本方面較酒店有優勢。不過整個行業缺人，新地亦一直努力地招工，慶幸公司有一定品牌效應，另外大灣區內亦多懂講廣東話酒店人手，香港應可以吸引到他們來港解困。

另外引進科技亦屬方法，孫偉剛指，香港服務意識強，但內地這七、八年優勢是擅用科技去服務客群及優化工作流程，這方面香港正追趕中，行內多應用科技，如單位有設home motivation，物管或服務人員用手機Apps收客戶訊息及下單，再由中央控制室調配分單。關鍵是智能化需要規模效益，香港意識到這方面需求及客人有期望，正努力引入科技改善服務，這亦是signature homes發展趨勢。

目前S.H.坐擁三百萬出租樓面是否足夠?孫偉剛指，香港發展跟內地不一樣，難以如往年內地發展商般每年有雙位數百分比增長，香港是一個發展飽和城市，signature homes出租面積難以大幅提升，關鍵是優化服務與客戶體驗.，如引入更多科技、翻新一些樓齡較舊項目，將物業間隔設計追上潮流，如九龍站上蓋的港景匯有266房，稍後亦會大翻新。公司短期仍然專注組合項目，至於有否新項目要視乎機遇。

新鴻基地產1972年在港上市，是本地老牌地產公司。97回歸後股價曾於07年沖高至170元以上，08金融海嘯期間亦曾低見50元。去年港股弱勢，新地曾跌至84元以下，今年初轉強至114元以上，近日報97.45元，市值2823億，現價預測市盈率近10倍，周息率5厘。

分析指，新地跟香港樓市、經濟相關性強，香港資產部分占其總資產值70%，近年其業務多元分散在物業發展及投資方面，且分佈於住宅、零售和辦公室、數據中心等不同類別，大大降低其與香港樓市升跌相關性。Signature Homes出租物業組合屬全港最大，其入住率高，隨著疫後復常，香港及內地經濟回升，新地租金收益亦能受惠，加上派息穩定，預料可以在高息周期下成為進可攻、退可守的股份。

訪問、整理：勞家樂

報道：張詩民