春泉產業信託於2013年12月來港上市，當時持有北京兩幢寫字樓華貿中心。2017年7月以9330萬美元收購84項英國商業物業，主要租客為英國汽車服務供應商Kwik-Fit。同年底股東之一太盟地產(PGA)曾嘗試提議案罷免基金管理人，但失敗。2018年9月春泉產業提出以16.53億人民幣收購惠州商場華貿天地，發行最多22%新基金單位支付，同月太盟地產提出反收購，成為本地第一宗房產信託被反收購事件，最終失敗告終。

早前春泉公布回購BT Cayman Ltd實益擁有4.23%的基金單位，涉及資金1.5億港元，回購後將之注銷，令每個基金單位分派增加2.8%、單位資產淨值增加2.2%。行政總裁及執行董事梁國豪指，近年春泉跟太盟地產關係良好，最近跟他們協商，回購對方持有4%左右股份，令對方持股由原先16%降至概11%左右。他分析，春泉決定回購前有兩考慮，因做任何收購前，不論是物業或者回購股份，優先考慮有否財力，因有錢才有得做，之後考慮回購股份還是購買外邊物業，目前物業租金回報三、四厘，前景亦不明朗，春泉對目前物業組合有信心，最後決定回購股份，另一考慮是近月股價跟資產淨值折讓較大，在這情況下回購及注銷，可為基金單位持有人帶來裨益，如每單位分紅及資產淨值亦都增加，加上今次貸款比例不高，投入資金不多，屬一次不錯企業動作。

梁國豪指，春泉物業組合重點是北京華貿中心，兩幢屬當地數一數二地標物業。連同2017年收購一個英國物業組合，及去年底收購大灣區惠州市中心一個零售物業。今天整個物業組合中，七成占比是北京寫字樓，兩成多是惠州商場，餘下就是個英國物業組合。他補充，春泉多年來投資策略集中於內地商業物業，包括寫字樓、零售物業等。當年遇上英國物業機會，春泉視為一個如債券般項目，能為春泉帶來不錯現金流，英國物業組合中有80多個地點，都是租予單一租客Kwik-Fit。當年租金回報率六厘，租約三十年，租金可加不可減，每5年調整一次，這樣一個組合結構吸引，春泉不用投入管 理，八十多個點全由Kwik-Fit自行管理。當年於低息期，春泉能買入一個六厘回報、日後租金可上調整的物業，成功為春泉帶來穩定現金流，當日入市考慮屬特別因素，不代表春泉投資策略轉向全球物業，公司仍是主力留意內地物業機會。

他指，今天春泉內地物業組合出租率：北京方面仍可以保持九成以上，租金較穩定，但向上動力打平。反而惠州項目有驚喜，今天較疫情前人流好，整個商場銷售上半年達11億人民幣，高於疫情前一成，日均人流3至4萬人，出租率96％，租金更由去年底12月140多人民幣，升至今天165人民幣一平方米。他分析，惠州受惠地域性經濟，而非宏觀經濟，以地域來說，惠州不屬大灣區最主要城市，卻是深圳、廣州的後花園，旁邊有碼頭，鄰近有重工及化工企業，人均收入是深圳一半，低基數效應令惠州有不俗發展潛力。

梁國豪承認，春泉上市至今，十年內只進行兩次併購，因實在較難物色到吸引項目。由於春泉股東有日資背景，收購物業除了回報率吸引外，首要過第一關是要能提升分派。過往十年，內地及香港經濟平穩上升，那時段寫字樓、零售物業回報率低，若以借貸收購，未必能顯著提升回報率。但春泉聚焦二、三線城市後，發現這些地方個人收入、人均GDP基數低，具發展潛力價值，過往二、三線城市項目回報率偏高，部分原因是少人留意，亦可能覺得有風險。春泉開始留意後，才發現到惠州項目，惟機會不多，未來若再有機會，亦可以好好把握。

目前春泉負債比率39.4%。梁國豪指，高息周期下，春泉業務多位於內地，春泉跟內地銀行關係良好。由於息率周期內地跟海外相反，春泉策略是要對沖息口，並逐步將境外貸款變成人民幣貸款，好享受一個較低利息，目前內地貸款利率三、四厘，以這利率成本去收購物業仍有可為，但就要慢慢物色及小心風險。今天春泉境外及境內貸款組合比例是8:2，平均息率3.6厘，因為早前做了部分利率對沖。目前公司貸款2025到期，但部分對沖合約更早到期，將會考慮轉做人民幣，會透過衍生工具進行掉期。

春泉產業公布截至今年6月止半年業績，營業額升36%至3.63億人民幣；可供分派收入減少13.8%至1.32億元。展望下半年出租情況，梁國豪指，北京寫字樓較受宏觀經濟影響，直接受國家或海外經濟影響，經營具挑戰性。上半年北京業績平穩但艱難，基本上新租客欠奉，現有租客減租用面積，並跟業主商討減租等，慶幸華貿中心位置具優勢，租客多願留下，租務尚算平穩，但市場競爭好大。至於惠州項目屬地域經濟，疫後有不錯表現。復常後首月曾試過單一周末創下7萬人次人流，消費力亦強，不過民眾消費模式有變，以前多買衫、買袋，今天多用於飲食。故惠州商場亦有新經營策略，引入更多化妝品，因為化妝品唇膏不算大額消費；另外電動車消費亦火熱，商場安排放在第一層，多人瀏覽亦促使多人消費，直接拉動整個銷售。至於金器、金飾店則搬至第二層，正顯示消費者模式改變，顯示今天化妝品、飲食成主流消費。

他說，今天大城市租戶要求高，春泉投放資源改善冷氣、室溫、ESG等。北京項目ESG評分高，故向海外招租亦具競爭力。另外，香港證監會與內地監管機構持續探討將房託基金(REITs)和基礎設施REITs納入互聯互通機制可行性。若成事，應可吸引北水吸納，因北京物業於內地有名，若日後北水可直接來香港投資，春泉會加大發展內地投資者關係，有利吸引北水吸納。

吸收先前惠州物業成功經驗後，梁國豪指，春泉日後多留意二、三線城市機會，當然集中於零售項目，因寫字樓回報率仍然偏低，收購起不到優化分派作用，至於時機方面，目前他往返內地公幹，跟合作方及投資人會面時，發現大家最忙仍是處理自己債務問題，估計當有關債務問題處理得七七八八後，明年可能是一個入市好時機。

春泉產業2013年底在港上市，當日招股價3.81港元，其股價只在2018年間升至4元以上，因當年太盟地產提出反收購建議，故十多年來股價長期低於招股價以下，近日股價更跌至1.9元以下，股價跟資產淨值折讓更逾四成。

上月主要基金單位持有人遠洋集團（3377）向房超旗下Huamao Property出售1.75億個基金單位，減持後，遠洋持股由12.29%減至0.1%，不再為主要基金單位持有人，而房超持有權益則由12.9%增至25.09%，成為最大股東。分析指，房超主持開發北京華貿中心，成功塑造了「華貿模式」。隨著房超成為大股東，春泉跟Huamao Property加強戰略合作，業務版圖拓展至大灣區，日後物業組合更多元化，更能把握大灣區强勁經濟增長潛力，令春泉有條件渡過內地經濟調整，並於房產低谷期下物色具潛力發發展項目。

訪問、整理：勞家樂

報道：張詩民