信和集團是香港主要地產發展商，業務性質廣泛，旗下有3間香港上市公司，分別為尖沙咀置業（247）、信和置業（83）及信和酒店（1221）。集團從事物業銷售、物業租賃、物業管理及其他服務、酒店經營、證券投資及財務。早前信置公布截至去年六月止的上財年業績，營業額下跌23.6%至118.81億元，股東應佔溢利則增加2%至58.49億元。撇除投資物業公平值變動影響後，股東應佔基礎溢利減少6.8%至60.88億元。其中物業銷售及租賃物業的分部溢利各佔一半，各有逾30億元。

上財年信置物業租賃營業額減少1.2%至35.29億元，分部溢利下跌3.7%至30.07億元。年內，集團投資物業組合整體出租率為91.2%。期內集團在內地、香港、新加坡及悉尼的投資物業及酒店應佔總樓面面積1290萬平方呎。當中，商業佔62.2%、工業佔13.9%、停車場佔12.2%、酒店佔9.1%及住宅佔2.6%。

信和集團資產管理董事蔡碧林接受本台專訪時指，租賃物業方面，目前信和旗下有三十多棟工廈，出租樓面大約300萬尺左右。當中有四棟已被活化，大多位於九龍東（如觀塘的富登中心、利登中心）。活化後的工廈用途廣泛，不少引入瑜伽班、飲食、茶飲、優雅茶座等。結果這些活化工廈，吸引不少市民進入「尋幽探秘」。

她補充，這類活化工廈內設攀石、健身室、物理治療師及化粧班等，當中不少年青人想創業，亦會考慮這些活化後工廈。他們遷入，相互認識後合作推出聯合優惠套票，吸引客人去完瑜伽後、再加入空中運動或攀石。跟營運商場一場，篩選工廈租客亦要求有特色賣點，信和物色租客時，希望吸引消費者進入這類活化工廈時，可以找到他們想要的特色商戶，集團招租時亦要有潮流觸角，了解要吸納甚麼商戶進入工廈組合內。在商戶角度，他們會視乎業務性質作考慮，若是體驗式業務，需要較大場地與高樓底，工廈會較合適。

蔡碧林指，目前這類工廈出租率不錯，平均租出近九成，呎租亦較同區工廈租金高二至三成，這些溢價主要反映於用途多元化。因傳統工廈、辦公樓有其用途限制，這些活化後工廈可以從事零售、飲食行業，用途接近地舗及商場。更重要是今天年輕人創業，喜歡集中於同一幢物業內開設不同工作間，希望產生吸引客流協同效應，且靈活性大，以冷氣為例，因不用中央冷氣，改用分體式冷氣，營業時間更長及更具彈性。雖然租金較傳統工價有溢價，但呎租仍然平過商場及地舗。

另外，信和集團旗下葵涌工廈項目永基路38號，去年活化後租予BDx作大型數據中心用途，蔡碧林指，隨着創新科技發展，香港「再工業化」已是大勢所趨。葵涌工廈活化成為數據中心具挑戰，要涉及電力公司供電、物業載重、承重量、管理等細節，幾番努力下終於租出成數據中心，租客租期亦長，對方本身投入亦多。由於數據中心市場大，未來集團會否買地自建數據中心要視乎機遇，目前信和仍然努力活化舊工廈以優化物業組合。

她指，信和投入資源活化工廈，成效不錯，租金及出租率理想，回本期亦快，能產生一定現金流。由於業權集中的工廈才有活化價值，未來會否再買入項目活化要視乎機會，信和理念是留意市場脈搏，好進行買賣活動，重申這部分業務會作長期持有。

除了活化部分收益高，舊式工廈租金亦不錯，信和旗下其他工廈，已獲不少長情租客租用，亦有很多客源需求如食品工場等，因為市場上很多食肆品牌，背後均需要中央廚房，不少愛租用工廈生產蛋撻、麵包、朱古力等產品，再運往門市。信和跟客戶關係良好，不少由商舗開始結緣、再租用寫字樓、工廈設食物工場，然後又為海外來港員工租服務式住宅等，形成一條龍租賃，關鍵是要平日多跟租客聯絡，好發掘新的租賃機遇。

去年集團工廈租金平穩發展，今年走勢料亦不錯。由於物業多處於民生區，有其地理優勢，儘管近期經濟、市況不是最好狀態，但仍較開關前好。疫情期間集團有提供租金優惠，今天已沒有需要，目前租金屬調整後水平，未來要看租客本身營運能力。期間有換客情況，但目前所見仍算健康發展。

提到集團旗下商場銷售，蔡碧林指，雖然近月港人北上消費成趨勢，但集團商場按年比較仍然有增長，上月（12月）客流方面按月升5至10%，因上月有聖誕佳節，商場多搞活動吸引一定人流，加上市民出遊購置裝備，亦帶動商場銷售。作為商場營運，信和一連四季、大節日會大搞設計。稍後龍年新年來臨，商場亦佈置跟龍主題有關設計以吸引眼球，亦會設室內許願樹等。

她分析，港人多北上消費反映灣區融合及一小時生活圈發展，各地各取所長。香港特色是國際化城市，交通方便，大家可一站式購物，灣區其他地方如澳門就提供旅遊、娛樂等，重要是一小時生活圈內交通完善，人流互動，就可帶動生意。至於目前流失於內地的港人消費屬高質消費，信和旗下商場較民生，不屬受影響組別內。另外，商場租戶亦懂變陣，見產品服務價錢不吸引就會調節，計算成本後，曉得開合適價錢吸客，並跟商場合作提供「獎上獎」優惠招徠。

蔡碧林指，港人北上消費同期，內地連鎖品牌店亦南下開店，集團旗下商場亦見這趨勢，如高人氣手打檸檬茶、酸菜魚餐飲等正南下，亦有部分內地品牌回歸，對方考慮「移船就墈」，正是要參考了周末日港人北上消費潛力，亦想在香港發展業務，吸納除周末日以外平日的港人消費力。

早前集團成立「信和創意研發室」（Sino Inno Lab），支持香港發展科技企業的生態圈，讓創科人才開發適用於房地產的創新科技（PropTech），亦會探索應用於未來的科技，如人工智能、機器人、大數據和區塊鏈。蔡碧林指，作為一個地產商，要善用科技做營運，同事會檢視相關研發科技如何應用於日常業務如物管、營運、市場推廣等，如近月時興AI砌圖、AI遊戲可用於市場推廣，科技如電子上單、無觸碰式出車找換、含殺菌油漆等，還有分析省電，調校冷氣開放等，均有用AI，能成功減省能源改善ESG。

信置上世紀1981年在港上市，掛牌四十多年來股價幾番上落，07年曾沖高至25元以上，金融海嘯後曾跌至5元以下。往後十多年股價在8至16元上落，近日報7.88元，市值672億。現價預測市盈率10倍，周息率7厘。

分析指，本港地產股近年一直受着高息困擾，加上樓市向下，物業發展方面收益無可避免受沖擊，近年信置努力加大物業租賃收益，正是要穩定物業發展方面的不穩定性，近年業績正正反映這政策收效，加上集團持有淨現金逾400億元，在目前高息環境下更見優勢。信置現時市帳率0.4倍，資產值折讓及股息率吸引，淨現金及低負債率有利持有，靜待周期改善後作未來發展。

訪問、整理：勞家樂

報道：任浩鋒