陽光房地產基金06年底由恒基系分拆上市，主要業務為擁有及投資於可提供收入之香港寫字樓及零售物業，目標是為基金單位持有人提供定期和穩定的現金分派，其物業組合由十多項位於香港的寫字樓及零售物業組成。

早前公布截至6月底止中期業績，收益錄3.91億元，按年跌4.8%。物業收入淨額下跌5.4%至3.07億元，可分派收入按年下降1.8%至近1.69億元。中期每基金單位分派9.1仙，年度化分派收益率為8.1%。

首席策略官及資產管理聯席主管沈頌華接受本台專訪時指，下半年續租或新租正在商討中，不論在是寫字樓或零售商舗，普遍感受到壓力，因為今天民生經濟未算太好，陽光房地產傾向商討續租時候減租少少以留客，好維持一定出租率，認為這才是最好策略。這模式亦跟上半年相若，儘管上半年營運有壓力，但基金利息支出方面按年下跌一成四，估計下半年只要可以按年再節省一些，在營運收入跟利息支出兩方面平衡，仍然可以保持穩定分派。

她指焦點物業大新金融中心，近年多了金融行業租用。這類客租約期較長，通常是六年甚至逾十年。以大新金融中心為例，大新銀行（2356）進駐後，產生一定協同效應，其後相繼亦有多間金融機構租用，如銀行業、相關貸款公司及資產管理公司等，成功穩住出租率。

沈頌華分析，陽光房地產目前管理的寫字樓組合，當中分三類：除了有大新金融中心這類甲級（grade A）項目外，亦有部分乙級（grade B）項目位於上環等，近月見這部分租客經營辛苦，可能因本土經濟差，員工只有數人的公司如從事貿易（trading），或小型會計師、律師樓等開始搬走，預期這板塊未來數月仍需要時間填補；但第三類樓面主打樓上零售、服務性行業如美容等，基金在彌敦道有兩座，另外元朗亦有。這類物業出租情況不錯，儘管個別租客結業，亦有新力軍接力，成為近期市道亮點。

她補充，陽光房地產旗下物業增值持續，好保持物業「儀容」般，旗下不同大廈有不同策略，例如灣仔大新金融中心、上環Strand 50項目有綠色認證。過往曾有租客表示，原先租用的物業沒有綠色認證而要搬走，因為這是總部指令，故此租戶租用大新金融中心，可以滿足這方面要求。另外，今天各行業增加收入難，傾向節省營運開支。陽光房地產過去半年引入不少物業科技(ProTech)，如晚上用感應器(Sensor)開關電梯、IP Cam監察有否他人經過，盡力用科技減省晚上保安員巡樓、清潔等要用人的工種或繁複工序等，希望逐漸減少有關開支。

提到商場物業方面，沈頌華指，陽光房地產旗下有三大商場，各有不同定位與表現。其中將軍澳新都城一期，位處寶琳站，距關口遠，只靠區內居民消費支持，上半年人流穩定，按年微跌少少，但租戶仍應吃力，估計主要因為人流維持，但大家減少在港消費減，部分原因可能是預留作北上消費。至於上水中心購物商場則是另一景象，基金原先預期上水客源北上，但同期南下客源亦見增長，加上上水中心有其特色，物業組合內有一條銀行街，原來內地客愛親身南下處理財務，他們愛到銀行街去。上市中心亦受惠不少，因為內地客南下到銀行後會於區內飲食、購物，令上水中心人流與消費不俗。

至於年前收購回來的西九匯，她分析項目樓面較小，主力以教育為主題，基金亦維持這主題定位，可是就算是教育客群，租客組合亦在變，已往主力注重補習中英數，今日多了另類學習，如教豎琴、跆拳道、琴期書畫皆有，主力滿足今天小朋友各項興趣需要。

財務及投資者關係總監葉美鈴表示，近期大股東恒地(12)增持陽光房地產股權至22%，除了享有基金單位分派外，陽光房地產營運仍然獨立，雙方亦有合作空間，如基金亦有參與恒地H Coins計劃，陽光商場客戶消費亦可以將積分記入H Coins，同樣相關H Coins dollar亦可以在陽光旗下商場消費，藉以產生協同效應。

她指，陽光房地產在收購或出售資產方面，一直保持「資產再循環」概念。因為作為REITs公司，陽光除了要努力將物業升級外，亦要考慮補充。物業收購方面，基金可以考慮母公司恒地資產，但相關買賣會涉及關連交易。但市場上仍有不少合適物業可供考慮，重點是營運以收租為主。融資成本早前隨港元同業拆息（HIBOR）回落，近日有所回升，基金對利率敏感，故亦受惠不少。

葉美鈴分析，上半年基金利息支出按年少14%，變相有利基金要進行收購。基金分析寫字樓方面，本地空置率仍然處於高水平，估計要到2027年新增供應才會回落。近日市場上淨吸納量主要來自金融服務客，故陽光房地產對寫字樓收購會相對審慎，始終空置率高，要搵一些有實力租戶回來有困難。

反而零售物業，基金看法較長遠。她指，零售租戶組合重要性大，基金可以透過資產增值工程去提升整個商場形象、人流，故做資產配置或收購考量時，有合適商場亦會考慮。以2023年收購回來的西九匯為例，賣點是鄰近地鐵站或直駁地鐵，以民生區營運為主，正符合陽光房地產資產配置要求。

葉美鈴指，物業市況有高低，亦影響了基金公允值。公允值只影響陽光房地產稅後盈利虧損，但不影響實質派息，因公允值只是一個非現金調整。陽光房地產近年派息較穩定，目前收益率亦有八厘左右，在今天股市內亦是一個吸引選擇。

她重申，今天利率升跌非基金最大關注，反而是營運上成本如工資上漲壓力反而更大。基金整體債務55％做了固定息率（利率對沖合約），餘下浮動利率佔45%。下半年整體市場已預計美國會輕輕減息，由於逾半利率支出已鎖定，只有四成多屬浮動，下半年利率風險應不用太擔心。加上基金近年多做了可持續金融發展工具。自2020年起，跟不少銀行發展這方面融資，如加入減排(KPI)目標，銀行參考基金營運、能源消耗、物業綠色認證、回收率提升等達標，貸款利率方面亦會稍為降低。

四月開始滬深港通加入REITs互通，葉美鈴指新措施有助加強兩地REITs流通量及成交，陽光房地產基金持歡迎態度，認同可擴大不同投資者基礎。由於基金每半年派息，收益率亦較穩定，相信對北水有一定吸引力。唯一門檻是要符合最低50億市值要求，今天基金市值38億，如果日後降低這門檻，預期受惠基金會更多。

陽光房地產基金06年底由恒基系分拆上市時，每單位作價2.6港元，只在08年金融海嘯期間曾跌至0.9元低位，其後隨著美國減息及量寬，低息環境下令基金股價反覆上升至2019年的高位6.3元。之後遇上疫情及美聯儲暴力加息，股價拾級而下跌至去年1.6元水平，今年隨恒指回升上2.31港元，近日報2.19元，市值38億。

分析指，基金可分派收入要視乎營運方面，香港經濟及零售市場逐漸復甦，基金旗下商場屬民生所需，料能持續受惠；至於寫字樓物業，甲級商廈大新金融中心出租表現優於行內，乙級正轉型服務行業求變。至於蠶食分派的利息支出，由於下月可能再度進入美國減息周期，預期基金亦會受惠，由於周息率吸引，有利資金吸納作防守性部署。

訪問、整理：勞家樂

報道：羅宇光