域塔物流科技今年23/8於美國納斯達克交易所上市，定價4美元，股價曾於十月底沖高至8.6美元，較招股價高一倍，反映市場對這類冷凍物流供應需求大，主席陳建中接受本台專訪時分析，域塔物流表現較好，因主題受歡迎，進入一個正確賽道，目前市場中傳統舊經濟產業開始下滑，顯示世界已不同了，以前沒有電商，傳統零售產業興旺，今天電商出現後，世界在變，傳統物流行業亦要轉型。域塔物流選擇的賽道是物流，但不是高度介入營運（highly involved operation）層面，反而通過物流科技加強做自動化，參與協助物流公司改善營運。

他指，域塔從事房地產+ 物流科技解決方案（PLT Solution），當中分兩大模式：第一是買地自建，域塔正在香港參建一個大項目，投資額近20億港元；另一模式是買入現有（existing）物業去改建成全自動化凍倉，亦是目前香港最大規模。由於凍倉市場永遠有需求，因為涉及民生既定需求存在，如如凍肉、海鮮、鮮活品、藥品均需用到凍倉。凍倉可以簡單兩大類：-18 適合一般肉凍肉、另一種放雪糕等更凍產品就要-25度。市場上有好多凍倉包括傳統光輝、其士、嘉里凍倉等，已是30年前產物，有一定歷史，要經常換雪種、回補等工序，故此新建、具規模凍倉市場上已罕見。

陳建中補充，域塔新建凍倉走自動化，好處是減省更多人手。今天人手成本在香港很高，且難有供應。要找員工在-18或-25度極地環境長時間工作，其實有難度，年輕人入行者寡。故要解決難請人痛點，自動化正好可以解決這問題。引入自動化執貨亦分兩部，第一步人手執貨要於0度至-4度區域進行，但貨物移動、儲存於大貨倉環境可能是-18度環境中，貨由機器或自動化移動。即-18度環境移動貨品由機器進行，移至溫度較高地區（預冷區），再交人負責執貨。

他說，公司到美國上市正是想開發美國市場，指這市場比香港更大，痛點亦更嚴重。香港問題是勞工成本高，倉儲租金高，呎租更是世界三高之一；美國一線城市亦面對跟香港同樣的痛點，除美國外，歐洲、英國、甚至東南亞部分一線首都與主要城市亦面對相似問題，故自動化執行（implementation）未來將成為趨勢，域塔認為所有項目要從資產出發， 有資產才可以進行自動化，但舊倉儲樓底（high headroom）及承重力不夠,　往後要引入物流科技(logistics technology)就受限制。

域塔發展PLT正是了解物業項目設計開始。陳建中指，公司有自己則師、建築、機械團隊及顧問等，加上有專業物流科技解決團隊，由初始日起設計項目，曉得如何用盡樓面及應用物流科技（LT）。故此PLT核心價值可以向外推廣，不應單一局限於香港，香港成了一個上佳試驗場（demonstration）/示範點，有成功個案應可以複製於其他地方一線城市上。

他說，域塔於美國上市，放入上市公司內是可以產生項目收益的資產管理（asset management）及建築發展團隊，這是現階段產生收益（made source of income）部門，日後隨住項目多，會再注入後續物業管理（property management），估計資產管理收費及收入比例會慢慢增加，加上PLT業務不受地區限制，全球領先的溫控倉庫房地產投資信托基金Lineage（LINE），亦早前於納斯達克股票市場上市，股價曾沖高至89美元，高於IPO價每股78美元，公司估值近200億美元，正反映市場對這類股份需求大。

陳建中指，Lineage近年大力擴展美國凍倉，反映電商( e-Commerce)凍倉及藥品(pharmaceutical)倉儲當地需求大， 其實全球其他區域亦有一定需求。這些新型倉庫發展自動化，域塔能介入當中提供解決方案、加入輕度投資或參與資產管理，日後後續營運收益將是可觀及逝水長流。域塔以輕資產方投入營運，讓項目重資產部分由房地產基金／房託負責。對方參與好處是容易集資（fundraising），因資產有價，容易以孳息率（yield）進行資產化（capitalization）；但域塔上市是要追求業務增長，跟房託追求經常性收入（recurring income）及穩定孳息（stable yield）不同，未來會以輕資產模式結合資本合作方（Capital partner），對方做重資產投資，域塔做資產管理、科技賦能及為資產增值，這才是公司日後要發展方向。

域塔上市定價反映市盈率（PE）高達一百倍。他指這是歷史市盈率，反映去年淨利2000萬港元，上一年盈利6000多萬，再上一年盈利2000萬元，三年來非常波動，期間亦沒有發展大型新項目。可是最近一年，域塔參與多個新型大 項目，包括香港機場大型物流中心內的消防工程，這工程價值2.31億港元，相等於去年全年營收九成以上，且未入帳。還有進行中的一項20億元大型項目，由香港資本夥伴投完後，交域塔管理，項目收益6億亦未入帳，尚有葵涌凍倉目前只部分入帳，項目收益貢獻 2.7億，一連串項目加起來，今年其實有超過10億項目未入帳，這些預測收益入帳後，足以令域塔市盈率大幅回落至合理水平。

他指，內地業務沒有注入美國上市公司。域塔業務分兩板塊： 內地與香港總部業務，後者做香港及境外（非內地）市場。考慮到美國上市，監管機構會多問中國風險問題，若將內地業務放入，風險相對高，估值亦不一樣。由於內地板塊要用另一估值（valuation）模式，選擇到美國上市不宜將入內地業務。反而美國上市後有利繼續在當地開展業務，目前已有項目商討，對手是美國機構，正商討發展一個大型物流凍倉，對方會出資，域塔負責技術輸出及少量資本投入，加上早前美國國上市集資所得資金，亦可用於美國項目，預期規模比香港大，未來來自美國市場增長更多。

陳建中認為，美國工會亦成為域塔進軍當地業務優勢，現行美國凍倉轉型自動化、數碼化，人手無可避免減少，常會遇上工會反對壓力，阻礙現有凍倉轉型考慮，反而新建倉儲就沒有這方面憂慮，可以自動化、成本控制高、用電少、雪種少、更環保、人力成本低，這些均是域塔發展美國市場的競爭優勢。

今年二月陳建中夥拍他人在港成立NEXX，屬首個以物流大模型為核心、提供iWaaS（智慧倉儲即服務）的智慧物流科技平台。新公司找來由摩根大通前中國CEO黃國濱任主席，陳建中任副主席，尚有思謀物流科技前高層許嘉等組成， 並於今年 6月邀請長實(1113)入股，這樣的組合希望配合長實、長和(1)旗下零售業務如屈臣氏發展，因對方有龐大需求，對方亦同意未來需要轉型，將傳統舊倉庫(效能不高)作科技轉型，NEXX作為一個外來公司，可賦能轉型倉庫升級。

陳建中指，未來NEXX跟域塔最大分別是，後者從資產項目出發，買地再發展，建成後再加入自動化，資本夥伴大程度是由房地產基金/房託基金參與，他們投入物流科技佔比不高。可是市場未來趨勢是涉及物流科技對比的資產佔比將日高，成立NEXX正是專門投資物流科技，協助地產項目進一步增值，將資產加入物流技科，這樣的二次物流科技增值部分，就由NEXX負責。

他認為，未來域塔會跟資本夥伴合作投資重資產項目，NEXX純粹投資最後部分物流科技，相對金額小，回報率高。優勢是已有應用場景，較市面上沒有應用場景對手公司具優勢。加上背後有股東長實旗下零售板塊如屈臣氏等加入，能夠提供數據賦能到NEXX業務上，全方位令物業增值。有了這兩間公司，將令物流科技發展更多元化多變，域塔可跟不同資本方合作PLT。NEXX就向擁有倉儲的零售公司，提供iWaaS（智慧倉儲即服務）投資自動化，不需要大額資本投資、冒大風險，日後按量收費就可以，這亦是NEXX本身的營運模式。

域塔物流科技八月底美國上市，當日新股定價4美元，股價曾於十月底沖高至8.6美元，較招股價高一倍，近日又回落至3.8美元水平。相比更早上市Lineage，掛牌初期曾沖高至89美元，過去四個月反覆回落至新低63美元 ，域塔表現已算穩妥。

分析指，電商發展及全球消費者飲食模式轉變，對鮮活食品、海鲜、水果、蔬菜、乳制品等需求上升，凍倉需求亦應運而生。區內方面，本地機場亦加強凍倉處理能力，以發展區內轉運業務。另外，業界預期區內冷藏部貨品貿易，會由2020年的1110億美元倍增至2026年2550億美元，在在顯示凍倉需求龐大。域塔以輕資產及輸出技術為主，估計將受惠這勢頭，有利進軍區內及美國市場。

訪問、整理：勞家樂

報道：李意琴