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上市公司專訪
節目簡介:
全面分析上巿公司業績，與負責人透徹對話。
主持人:
勞家樂2026-07-16
恒基地產(12)執行董事兼首席財務總監馮孝忠
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恒基地產(12)執行董事兼首席財務總監馮孝忠 
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收聽恒基地產集團為投資控股公司，透過旗下附屬公司在香港及內地從事物業發展、物業租賃、百貨業務、以及公用事業及能源。早前公布2025年度營業額上升1.9%至257.41億元，股東應佔溢利則下跌10.2%至56.53億元。
執行董事兼首席財務總監馮孝忠接受本台專訪時表示，由去年第四季開始，本地樓市出現較理想表現。因應2022到2024年困難時間，期內美國加息10次，引發樓市連續下跌三年，累計跌幅三成。今天樓價已由低位回升一成半。接下來發展商開盤應否加價？他認為這是一個複雜問題，今天所謂加價尚算溫和，因住宅情況仍然較商業樓宇好。可是不少地產商如屬中小型地產商，他們仍然有套現、減債壓力，故此新盤提價空間料不會太進取，他們要緊盯同行做法；加上今天出售中的新盤，其實是2019到2022年期間高價買回來項目，地價相對較貴，故大家稍後看發展商公布的業績，可能發現其毛利仍處於一個相對較低水平。
近年期少見恒地投地，馮孝北解釋，恒地跟其他地產商營運存在一個差異性，恒地土地儲備方面自擁較多農地、舊樓，近期發展一個近100萬呎項目屬市區舊樓重建項目。恒地策略是如覺得樓市未來3年向好，恒地會加速舊樓開發跟農地補地價，反而在實際投地方面較被動，因為本身土地儲備策略特別，這亦是自當年前主席李兆基年代開始，沿用至今天兩位新主席李家傑、李家誠等，均依照這模式來補充土地儲備。
他說，恒地相信買入每幅地皮都是一個商業決定，有一定風險，因為每幅土地發展年期由3年半到5年，這是熟地計算方式，若是北都生地，年期更可能長達7至9年。近期見不少發展商積極投地，可能因為他們土儲少，眼見銷情佳，想補充自己土儲，但只局限於買入較小型熟地，因年期較短及易計算。恒地採取以慢打快，多年來發展舊樓重建，通常由低價收樓開始，連同早年收購農地，當項目累積到一個較大比例後，只待時機成熟就可動工，基本持有多年的農地、舊樓等，多年來利息成本已經內化，一旦啟動開發後出售，毛利亦較高。
作為首席財務總監，馮孝忠指，恒地控制利息周期是3年半到5年，因預測性較高。另外因應項目多數位處本地，恒地主要做港元貸款，美元融資較少。至於今年美息走向？他個人認為，美聯儲全年不加不減機會最大，始終總監特朗普個人影響力大，如果邊打邊談下，美伊和平協議成事，油價回落，通脹未必比預期高，考慮政治與經濟，美息可能全年維持不變，這亦是新任美聯儲主席沃什較易做的決定。由於港元利率長期低於美息一厘左右，就算美國下半年加息25點子，香港銀行可能只加最優惠貸款利率(P)，本地市民大多以H按供樓，目前同業拆息(HIBOR)只是兩厘多，就算美國加息一次只會影響P息，市民供樓用的H按應不受影響。
提到北都發展，他表示，恒地近月亦在洪水橋補了一幅土地，公司認為要有一定商業風險，才可以有更好回報。北都未來終會有大企業落戶，恒地作為地產商，只是提供跟進配套。如高智能產業落地後，恒地身為發展商，日後興建的物業所提供的光纖服務要更強，恒地立場是不論甚麼產業落戶那一片區，會隨著其發展趨勢作投資配套決定。
商業房地產方面，馮孝忠表示，近年落成的the Henderson出租率達九成半，證明中環甲廈供求開始平衡，他慶幸去年港股反彈，加上一些結構改變，吸引較多對沖基金如量數分析的對沖基金，重拾落戶香港興趣，尤其是一些新型商廈，其實中環並不是有太多新商廈可以滿足到量數基金需求，他們需要高頻交易，對大廈基建結構有需求，這類可滿足其需求的商廈，若是在中環及西九落成，其租務就有不錯表現。始終商業房地產市場，不論周期如何，優質地段仍然是最重要。除了中環跟西九較新、優質項目市道出現曙光外，其他地區供過於求及租金壓力仍然相當大，空置率亦不低。
恒地在中環興建中的地標項目Central Yards，第一期可供出租項目，70%樓面已租出。馮孝忠認為，第一期項目明年落成，市場需求祇可以消化這部分新增供應。集團在中環的兩個新項目，在環保、節能、綠化方面具備ESG元素，對於要符合相關要求的的歐美金融機構、對沖基金等租戶具備吸引力，亦有助物業減少受到市道周期影響的元素。
恒地負債比率(gearing)據年報透露，截至2025年底為18.7%，按年再跌2個百分，顯示恒地高資本性開支（capex）於2022到2024年屬高峰期，隨著the Henderson招租完畢，Central Yards第一期亦差不多完工，未來資本性開支如何？負債比率會否再跌？
馮孝忠表示，個人不大在意負債比率是18%還是22%。實際上銀行給予恒地貸款額度相當高，目前只用了50%左右，只要恒地負債比率不逾28%，銀行方面將可安心。關鍵是恒地未來能否物色到好回報的項目，目前去債化階段已過，恒地財務處於一個安穩、舒服水平。
去年恒地減股息，因要應付地緣政治局勢不明朗，今年恒地成立50周年會否增加派息？馮孝忠表示，暫未有定案，仍要看全年樓宇銷售跟利潤情況，但相對而言，今年樓市較去年好，董事會會考慮股東利益跟公司穩健性，再決定派息水平。
恒基地產1981年7月在上市，過去四十多年來股價緊隨樓市周期上落，97年及2018年數度沖高至47元高位，近日報27元，市值1302億，現價預測市盈率近17倍，預測周息率4.68厘。
分析指，恒基地產前景受惠於減息週期與香港樓市的復甦進度，憑藉其龐大的土地儲備（特別是新界農地優勢） 以及穩健的財務狀況，目前負債率不足兩成，加上近日入標洪水橋項目，恒地被視為「北都」發展潛在受惠者之一。在商業房地產方面，旗下中環旗艦商業項目The Henderson出租率達95%，連同建興中的Central Yards一期項目七成樓面已租出，顯示商業房地產亦處於不敗之地，加上今年五十周年，派高息憧憬有力為股價提供了一定防守性。
訪問、整理：勞家樂
報道：張詩民
執行董事兼首席財務總監馮孝忠接受本台專訪時表示，由去年第四季開始，本地樓市出現較理想表現。因應2022到2024年困難時間，期內美國加息10次，引發樓市連續下跌三年，累計跌幅三成。今天樓價已由低位回升一成半。接下來發展商開盤應否加價？他認為這是一個複雜問題，今天所謂加價尚算溫和，因住宅情況仍然較商業樓宇好。可是不少地產商如屬中小型地產商，他們仍然有套現、減債壓力，故此新盤提價空間料不會太進取，他們要緊盯同行做法；加上今天出售中的新盤，其實是2019到2022年期間高價買回來項目，地價相對較貴，故大家稍後看發展商公布的業績，可能發現其毛利仍處於一個相對較低水平。
近年期少見恒地投地，馮孝北解釋，恒地跟其他地產商營運存在一個差異性，恒地土地儲備方面自擁較多農地、舊樓，近期發展一個近100萬呎項目屬市區舊樓重建項目。恒地策略是如覺得樓市未來3年向好，恒地會加速舊樓開發跟農地補地價，反而在實際投地方面較被動，因為本身土地儲備策略特別，這亦是自當年前主席李兆基年代開始，沿用至今天兩位新主席李家傑、李家誠等，均依照這模式來補充土地儲備。
他說，恒地相信買入每幅地皮都是一個商業決定，有一定風險，因為每幅土地發展年期由3年半到5年，這是熟地計算方式，若是北都生地，年期更可能長達7至9年。近期見不少發展商積極投地，可能因為他們土儲少，眼見銷情佳，想補充自己土儲，但只局限於買入較小型熟地，因年期較短及易計算。恒地採取以慢打快，多年來發展舊樓重建，通常由低價收樓開始，連同早年收購農地，當項目累積到一個較大比例後，只待時機成熟就可動工，基本持有多年的農地、舊樓等，多年來利息成本已經內化，一旦啟動開發後出售，毛利亦較高。
作為首席財務總監，馮孝忠指，恒地控制利息周期是3年半到5年，因預測性較高。另外因應項目多數位處本地，恒地主要做港元貸款，美元融資較少。至於今年美息走向？他個人認為，美聯儲全年不加不減機會最大，始終總監特朗普個人影響力大，如果邊打邊談下，美伊和平協議成事，油價回落，通脹未必比預期高，考慮政治與經濟，美息可能全年維持不變，這亦是新任美聯儲主席沃什較易做的決定。由於港元利率長期低於美息一厘左右，就算美國下半年加息25點子，香港銀行可能只加最優惠貸款利率(P)，本地市民大多以H按供樓，目前同業拆息(HIBOR)只是兩厘多，就算美國加息一次只會影響P息，市民供樓用的H按應不受影響。
提到北都發展，他表示，恒地近月亦在洪水橋補了一幅土地，公司認為要有一定商業風險，才可以有更好回報。北都未來終會有大企業落戶，恒地作為地產商，只是提供跟進配套。如高智能產業落地後，恒地身為發展商，日後興建的物業所提供的光纖服務要更強，恒地立場是不論甚麼產業落戶那一片區，會隨著其發展趨勢作投資配套決定。
商業房地產方面，馮孝忠表示，近年落成的the Henderson出租率達九成半，證明中環甲廈供求開始平衡，他慶幸去年港股反彈，加上一些結構改變，吸引較多對沖基金如量數分析的對沖基金，重拾落戶香港興趣，尤其是一些新型商廈，其實中環並不是有太多新商廈可以滿足到量數基金需求，他們需要高頻交易，對大廈基建結構有需求，這類可滿足其需求的商廈，若是在中環及西九落成，其租務就有不錯表現。始終商業房地產市場，不論周期如何，優質地段仍然是最重要。除了中環跟西九較新、優質項目市道出現曙光外，其他地區供過於求及租金壓力仍然相當大，空置率亦不低。
恒地在中環興建中的地標項目Central Yards，第一期可供出租項目，70%樓面已租出。馮孝忠認為，第一期項目明年落成，市場需求祇可以消化這部分新增供應。集團在中環的兩個新項目，在環保、節能、綠化方面具備ESG元素，對於要符合相關要求的的歐美金融機構、對沖基金等租戶具備吸引力，亦有助物業減少受到市道周期影響的元素。
恒地負債比率(gearing)據年報透露，截至2025年底為18.7%，按年再跌2個百分，顯示恒地高資本性開支（capex）於2022到2024年屬高峰期，隨著the Henderson招租完畢，Central Yards第一期亦差不多完工，未來資本性開支如何？負債比率會否再跌？
馮孝忠表示，個人不大在意負債比率是18%還是22%。實際上銀行給予恒地貸款額度相當高，目前只用了50%左右，只要恒地負債比率不逾28%，銀行方面將可安心。關鍵是恒地未來能否物色到好回報的項目，目前去債化階段已過，恒地財務處於一個安穩、舒服水平。
去年恒地減股息，因要應付地緣政治局勢不明朗，今年恒地成立50周年會否增加派息？馮孝忠表示，暫未有定案，仍要看全年樓宇銷售跟利潤情況，但相對而言，今年樓市較去年好，董事會會考慮股東利益跟公司穩健性，再決定派息水平。
恒基地產1981年7月在上市，過去四十多年來股價緊隨樓市周期上落，97年及2018年數度沖高至47元高位，近日報27元，市值1302億，現價預測市盈率近17倍，預測周息率4.68厘。
分析指，恒基地產前景受惠於減息週期與香港樓市的復甦進度，憑藉其龐大的土地儲備（特別是新界農地優勢） 以及穩健的財務狀況，目前負債率不足兩成，加上近日入標洪水橋項目，恒地被視為「北都」發展潛在受惠者之一。在商業房地產方面，旗下中環旗艦商業項目The Henderson出租率達95%，連同建興中的Central Yards一期項目七成樓面已租出，顯示商業房地產亦處於不敗之地，加上今年五十周年，派高息憧憬有力為股價提供了一定防守性。
訪問、整理：勞家樂
報道：張詩民
