南韓房價高企，不少人只可以租屋住。當地有種獨特的租屋制度，叫傳貰房(Jeonse)，或者叫全租房。租客租屋時向業主支付一大筆按金，這筆錢相等於所租房屋價值的50%-80%。在租約期間，租客毋須支付租金，只要繳付水電煤等費用，一般租約兩至三年，不再續約時，可以全數取回按金。

可能大家會感到不解，業主無租收，又為何肯出租？其實制度是結合租賃和金融工具，因為業主可以將收到的按金作其他投資，包括購入更多單位、營商等；對租客而言，支付一大筆按金變相強迫儲蓄，有瓦遮頭同時亦可以繼續存錢，為將來置業作準備，如果儲蓄不足以支付按金，亦可向銀行申請全租貸款，制度被形容對業主及租客是雙贏。

據報這種租賃制度特別受20多歲和30多歲的青年歡迎，佔比逾70%，不過加息及樓價下跌，令制度受到衝擊。

南韓央行在今輪緊縮政策中，累計加息3厘，息率升至大約14年新高，即時影響當然是房貸利率上調，加上受之前疫情影響、及近年全球經濟不明朗等因素，至今年4月止，當地樓價已經連續11個月下跌，累計跌逾8%。

有部分業主因為投資失利，資產縮水，甚至周轉不靈，最終要申請破產，房屋被銀行拍賣，租客可以取回部分按金。更有業主將同一個單位，再以全租方式租出，以騙取按金。早前有報道指，截至去年底，有逾30名業主因為無力償還按金而不知所終，涉及金額逾7000億韓元，即超過40億港元，亦有租客因為無法取回按金而輕生。

據報現時南韓全租市場出現兩個現象，一是市況不穩，業主透過利用全租按金再投資的獲利減低，因此傾向以月租方式出租，令相關租金亦顯著上升。另一個現象是業主無力全額償還按金，倒轉要每月向租客支付一定金額，即所謂逆向房租，甚至平價拋售單位，令當地樓價加速下跌。

有南韓房地產業分析員表示，行業遇到困難時，全租制度的風險會被放大，這個因素或比較高利率更危險。

編寫、報道：李意琴